不動産仲介営業のコツは、ある所得税の特例を使うことです

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空き家を相続した人にある特例を提案すると、見込客になります。

空き家所有者が増えているわけ

空き家所有者が増えているのは、おもに近年の核家族化が原因です。

核家族化の最も多い家族構成は、
夫、妻、子供二人という4人家族の構成だそうです。

この4人家族もいずれ、子供たちが成長し独立します。
その後、老夫婦二人という世帯構成を経て、単身の高齢者世帯となっていきます。

そして、この単身高齢者が亡くなると相続が発生します。

そうなると、相続した子供にはマイホームがあるから、相続した家屋は空き家になる。

こうして、空き家は増え、国土交通省の発表によると、
空き家の割合は全国平均で12%にものぼります。

高齢化社会では、今後この状況に拍車がかかることが予想されます。

空き家を所有するリスク

以前までは、空き家というのは、

①取り壊すには、解体費用がかかる。

②更地にすると固定資産税が高くなる。(住宅の軽減が適用できない)

などの理由で、放置されるのが一般的でした。「放置が一般的」というのも変な表現ですが(笑)

で、空き家になると何が問題かというと、次の3点です。

空き家の問題点

不審者の不法侵入などの防犯上の不安

粗大ごみ等の不法投棄など衛生上の不安

地震などの災害で建物が倒壊するなど防災上の不安

じつは、上の問題点、直接迷惑を被るのは、所有者ではありません。というのも、所有者はここに住んでいないからです。

では、誰にとって迷惑かというと、空き家の近隣に住んでいる住民の人達です。

そして、この問題、近隣住民が行政にクレームをいうことで、表面化し、今や全国各地で社会問題になっています。

不動産仲介の営業マンにとって追い風の法律改正

固定資産税の改正

住宅用の土地の固定資産税は優遇されていて、
更地に比べて1戸が200㎡以下の小規模宅地であれば6分の1(200㎡を超える一般住宅用地については3分の1)に減額されています。

ですから、住まなくなった自宅を取り壊すと更地になりますので、
上記の優遇措置はなくなり、固定資産税は、 1戸が200㎡以下の小規模宅地であれば、現状の6倍(200㎡を超える一般住宅用地については3倍)になります。

 

この固定資産税の優遇措置があるため、多くの人は、住まなくなっても家屋をそのままにしています。
そこで2015年5月26日に「空き家対策特別措置法」が施行されました。

これは、簡単にいうと、市町村が「特定空家」とみなした場合、建物の除却、修繕や立木の伐採等の措置を勧告するというものです。

この「特定空家」として勧告を受けると、固定資産税の優遇措置は受けられなくります。

この法改正が言ってみれば、「ムチ」の法改正です。

所得税の改正

こちらは、「アメ」の改正です。

空き家を相続して耐震リフォームする更地にするかいずれかを行って、売却した場合、その売却益のうち3,000万円を控除するという特例が創設されました。

空き家を相続した人にとっては、不動産を「売る」という選択肢が非常に得をすることになるのです。

そして、
この特例を営業ツールにすることで、
見込客が「今すぐ客」になるのです。

 

どういうことかというと、、、

この特例は、
住まなくなった日から3年目の
12月31日までに売らなければ適用できません。

 

つまり、
平成27年中に不動産を相続した方にとって、
特例を受けるには今年の年末が期限になります。

今年中に売却しないと
払わなくてよい税金を負担するはめになるのです。

人は
「今、やっておかないと損をする。」
と思うと即座に行動に移します。

平成27年に実家を相続した人にとっては、
売るなら、
今年の年末までに行動しなくては一大事です。

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この
「今年の年末までに行動しなくては」という
『緊急性』が成功の秘訣です。
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では、
平成27年に実家を相続した人をどうやって調べるのか?

↓こちらでくわしく解説しました。

空き家の相続対策 顧客開拓法

 

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