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不良物件を売却して節税する方法

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価格が高いときに購入した不動産。売っても損する「含み損」を抱えた不動産はなかなか売りづらいものです。そこで、「その売りにくい不動産」を使って、節税する方法をご紹介します。

不動産の損益通算は不動産同士でしか相殺できない

 不動産の売却で損失がでても、事業所得や給与所得とは相殺できません。不動産の貸付業を営む場合も「不動産の売買に関する利益や損失」は譲渡所得として、不動産所得とは別で計算されます。ですから、不動産を売った時の損失は、売った利益としか相殺できません。しかも、その損失は繰越できないので、同一年で利益と損失を相殺させる必要があります。これでは、含み損のある資産は売りにくいですよね?

相続を使えば、活かせる不動産の含み損

例えば、父が優良不動産Aを持っているとします。一方で子が含み損のある不良不動産Bを所有しています。一般的に親から子に不動産が引き継がれるのは相続のときです。相続が発生すると、相続税の納税のために不動産を売却することもあるでしょう。このケースでは、相続の際に親から相続したA不動産を売却して利益が出れば、同時にB不動産を売却することで、その利益を相殺することができます。しかし、これでは、いつ発生するかわからない相続を待っていなくてはいけません。

贈与を使って「いつか」を「今」にする!

ところが、贈与を使えば、それが「今」できるのです。贈与はお互いの意思により成立します。上記のケースの場合、優良不動産Aを父から子に贈与し、「含み益」を移転させます。これと同時に子は自分の「含み損」を有するB不動産を売却します。通常の贈与では、暦年で110万円を超えると贈与税が発生しますから、「相続時精算課税」を使います。

数字を使った例でみてみましょう。A不動産の含み益が5,000万円で、B不動産の含み損が5,000万円とします。

贈与税は、

5,000万円(含み益)-2,500万円(特別控除額)×20%= 500万円となります。

譲渡に対する所得税・住民税は、

含み益の5,000万円と含み損の5,000万円が相殺されるため、発生しません。

たしかに、一旦は500万円の贈与税の納付が発生します。しかし、この贈与税は、相続税の納付の際に精算されます。仮に相続の際に不動産価格が値上がりしていれば、それだけでも節税になります。

さらに、本来なら含み益のあるA不動産を売却した際の所得税15.315%(復興所得税を含んだ税率)と住民税5%に対する納付税額765万円が節税になります。

不良資産として抱える不動産がある場合や、資産の組み換えを検討しているなら、こういった方法も検討してみてはいかがでしょうか?

□用語の解説□

「相続時精算課税」

祖父母又は親(贈与があった年の1月1日において60歳以上)から、子や孫(贈与があった年の1月1日において20歳以上)へ贈与した場合に、年をまたいで贈与しても特別控除額2,500万円まで贈与税がかからない制度です。(2,500万円を超えた場合20%の贈与税がかかります。)この制度を使った贈与は、相続税の計算対象になり、贈与時点の価格で相続税が計算され、支払った贈与税と精算されます。

*値上がりする財産に使うと節税になりますが、値下がりする財産に使うと、不利なこともあるので、慎重に検討する必要があります。

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